Наложение границ земельных участков: проблемы и пути их решения. Аналитика

17.07.2015, 15:07

Статья 41 Конституции Украины и ст. 321 Гражданского кодекса Украины предусматривают неприкосновенность права собственности. Это значит, что все должны воздерживаться от необоснованного завладения чужим имуществом. Однако, нередко указанное право нарушается. Иногда этому способствует наложения земельных участков друг на друга, когда границы одного участка пересекают другую или другие участки и таким образом часть соседнего земельного надела согласно правоустанавливающих документов оказывается в собственности другого лица.

В этой статье ее авторами проанализированы случаи наложения границ, отдельные примеры решения конфликтных ситуаций в судах и предложены некоторые пути решения проблем, связанных с наложением границ.

«Многоэтажность» земельных участков: почему, где и когда?
Со времени восстановления в Украине в 1992г. Института права частной собственности на землю и к 1 января 2013 основным документом, удостоверял право собственности на земельные участки, был государственный акт на право собственности на землю. Его выдачи предшествовало оформление землеустроительной документации. При этом в первые годы оформления соответствующих прав граждан на землю землеустроительная документация состояла исключительно в бумажной форме. И только с июля 2003 при оформлении права собственности на землю было начато составление землеустроительной документации на вновь земельные участки рядом с бумажной и в электронной форме на магнитных носителях (см. Приказ Госкомзема Украины от 02.06.2003 г.. №174 «Об утверждении Временного порядка ведения Государственного реестра земель »). Как следствие, из-за того, что в оцифрованном виде существует информация о размещении в пространстве не всех земель, право собственности на которые оформлено к составлению землеустроительной документации в электронной форме, то отдельные владельцы могут столкнуться с непризнанием или оспаривания принадлежащего им права собственности. Это связано с тем, что были случаи, когда геопространственной расположения участков определялось без надлежащей точности, так как отдельные землеустроительные организации выполняли свои работы без выхода на местность и без привязки поворотных точек границ участков пунктам национальной геодезической сети.

Подобные случаи имели место и в практике при реализации положений постановления Кабинета Министров Украины №844 от 05.08.2009 года «Некоторые вопросы реализации права собственности на землю гражданами Украины», когда происходило оформление землеустроительной документации за бюджетные средства. Это связано с тем, что в вышеупомянутом постановлении Кабмина при оформлении прав на землю стадия согласования границ смежными землевладельцами не предусматривалась. Хотя указанная стадия является обязательным при проведении кадастровых съемок и составлении технической документации по землеустройству.

Приведенные случаи и сейчас вызывают возникновение неточностей в землеустроительной документации и, как следствие, иногда это приводит к наложению земельных участков. То есть, когда согласно двух или более различных землеустроительных документов один и тот же участок земли, расположенный на определенном отрезке, фактически занимает территорию другой, как правило, соседнего земельного участка. Такое явление в правовых публикациях упоминается как «многоэтажность» земельных участков. Например, о указанное отмечала в своей статье «Некоторые вопросы признания права частной собственности на земельные участки в Украине в условиях земельно-регистрационной реформы» Кулинич А.П. (См. Журнал Киевского университета права № 2, 2013 - С. 274).

В Публичной кадастровой карте данная проблема визуально выглядит так:

Чем мешает наложения земельных участков?
Сведения о «многоэтажную» земельный участок невозможно внести в Государственный земельный кадастр. Ведь п. 6 ст. 24 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» устанавливает как одно из оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации земельного участка нахождения в пределах земельного участка, предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части. При этом, владелец не сможет получить кадастровый номер, необходимый при отчуждении земельного участка. Рядом с этим в договорах купли-продажи, мены, дарения и в договорах ипотеки с целью идентификации земельного участка обязательно указывается кадастровый номер. Это означает, что при отсутствии такого номера лицо не может полноценно осуществлять распоряжение своей собственностью - продать, подарить земельный участок или здание или другое сооружение, расположенное на таком участке. Например, о указанную проблему отмечалось в статье «Некоторые вопросы признания права частной собственности на земельные участки в Украине в условиях земельно-регистрационной реформы», опубликованной на с. 273 Журнала Киевского университета права № 2 по 2013, ее автор Кулинич А.П.

Неудивительно, что данная проблема не оставила равнодушными и юристов ( Л. Тарковская ), Которые подчеркивают необходимость ее решения.

масштабы проблемы
Масштабы описанной проблемы на сегодня еще детально не изучены, но примеры из судебной практики свидетельствуют, что владельцы сталкиваются с проблемой наложения земельных участков при регистрации прав на них в Государственном земельном кадастре. Например, на это указывает содержание решений судов по делам №810 / 6430/14 и №367 / 127 / четырнадцатой .

Хотя сейчас в кадастре не есть больше половины данных о земельных участках, уже сейчас происходит путаница - определенный надел может одновременно принадлежать нескольким лицам. А по неофициальным данным приведенным в статьи Голоса Столицы, на сегодня из более 17 млн. Земельных участков, отражены в Государственном земельном кадастре, около 3500000. Накладываются друг на друга.

Существующие варианты решения проблемы
Как показывает ознакомление с текстами судебных решений для внесения сведений о земельном участке в Кадастра, их следует корректировать: повторно определять линии прохождения границ, а соответственно и площади таких земельных участков и их местоположения. При этом, по мнению Кулинич А.П., высказанную в статье «Некоторые вопросы признания права частной собственности на земельные участки в Украине в условиях земельно-регистрационной реформы», владелец земельного участка может выбрать между двумя способами выхода из сложившейся ситуации:

1) переоформить право собственности на земельный участок меньшего размера или иной конфигурации;

2) требовать в суде признания за ними права на земельный участок в размерах, указанных в документах, удостоверяющих право собственности на землю, и в соответствии с планом такого участка, который содержится в государственном акте на право собственности на земельный участок. Последний вариант выбирается тогда, когда право на участок оспорюватиметься или не будет признаваться владельцем (пользователем) соседней (смежной) земельного участка или соответствующим органом власти.

Таким образом, выход из описанной ситуации зависит от владельцев конкретных наделов земли: готов с ним кто-то уступить другому, наоборот между ними отсутствует компромисс - налицо спор по поводу границ земельных участков.

«Можно обойти суд?
Конечно, в ситуации, когда спор между соседними землевладельцами отсутствует, проще поберечь нервы, деньги, время и обратиться к альтернативным меры, чтобы защитить свои права.

Из содержания ч. 2 ст. 144 Конституции Украины и ч. 10 ст. 59 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» следует, что решения органов местного самоуправления и их должностных лиц по мотивам их несоответствия Конституции или законам Украины признаются незаконными по инициативе заинтересованных лиц в судебном порядке. Однако, как считает Конституционный Суд Украины (мотивировочная часть решения Конституционного Суда Украины от 16 апреля 2009 №7-рп / 2009 (дело об отмене актов органов местного самоуправления), это не лишает орган местного самоуправления права по собственной инициативе или инициативе других заинтересованных лиц изменить или отменить принятый им правовой акт (в том числе и по мотивам несоответствия Конституции или законам Украины). Это означает, что заинтересованное лицо может обратиться в орган местного самоуправления с просьбой (заявлением ю) об отмене принятого им ранее решения, нарушает законные интересы и права собственника. И тогда не нужно будет идти в суд. Но важным в этой ситуации будет то, соглашаться на отмену решения владелец смежного земельного участка, интересы которого оно затронет.

В случае, когда ошибка в пределах земельных участков возникла в процессе внесения сведений в Государственный земельный кадастр, то применяются правила подп. 2 п. 144 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.2012 года №1051. В соответствии с ним, если факт несоответствия сведений Государственного земельного кадастра информации, содержащейся в документах, являющихся основанием для внесения таких сведений, подтверждено, то государственный кадастровый регистратор с помощью программного обеспечения государственного земельного кадастра бесплатно исправляет допущенную ошибку.

Поэтому, при отсутствии спора по поводу границ между смежными землевладельцами, один из них, обращается в орган местного самоуправления с просьбой изменить или отменить свое решение. После этого, лицо осуществляет переработку документов на право собственности, обращаясь к землеустроительной организации и разрабатывая техническую документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре на местности, так как согласовали стороны. Следующим шагом является внесение сведений в Государственный земельный кадастр и к правоустанавливающих документов на земельный участок согласно п. 4 переходных положений Закона Украины «О земельном кадастре». А в случае ошибки в процессе внесения сведений в Государственный земельный кадастр достаточным обратиться к государственного кадастрового регистратора для ее исправления.

Если же между землевладельцами существует спор, то вопрос о границах земельных участков будет решаться в судебном порядке.

Справедливость следует искать в суде
Статья 158 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины) предусматривает, что суды рассматривают дела по спорам о границах земельных участков, находящихся в собственности или пользовании граждан-заявителей, которые не согласны с решением органа местного самоуправления или органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов . Согласно ст. 155 ЗК Украины в случае издания акта, которым нарушаются права человека по владению, пользованию или распоряжению принадлежащим земельным участком, такой акт признается недействительным.

Постановлением Пленума Высшего административного суда Украины от 20 мая 2013 №8 определено, что земельные споры физических или юридических лиц с органом местного самоуправления как субъектом властных полномочий, связанные с обжалованием его решений, действий или бездействия, относятся к публично правовых споров, на которые распространяется юрисдикция административных судов. Таким образом, подавать иск о признании недействительным решения органа местного самоуправления на основе которого был издан документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок, необходимо в порядке административного судопроизводства.

Но при обращении в суд лицо может не получить защиты в случае пропуска срока на обращение. Поскольку Кодекс административного судопроизводства Украины (далее - КАС) устанавливает общий срок обращения в суд в порядке административного судопроизводства - шесть месяцев. В то же время собственник земельного участка, границы которого накладываются с другой, чаще всего узнает о нарушении своего права как собственника спустя значительное время после вынесения соответствующего решения органа местного самоуправления. К указанному момента, когда лицо узнает о нарушении, пройдет более шести месяцев с даты, когда тот же истец согласовал соседа пределы проставлением своей подписи. И суд может указанное расценить, что именно на момент согласования границ лицо имело бы заметить нарушения его прав.

Поэтому, в случае пропуска сроков обращения лицо к иску имеет добавлять и соответствующее ходатайство о восстановлении срока, пропущенного по уважительным причинам, и приводить аргументы, почему указанные причины являются уважительными. Например, Ялтинский городской суд в своей определении по иску Лица 1 до Ялтинского городского совета восстановил пропущенный срок на обращение в суд за тех оснований, о наложении земельных участков истцу стало известно после проведения экспертизы земельного участка в ноябре 2011 года, в связи с чем своевременно обжаловать решение он не мог.

Вместе с тем, существуют случаи, когда дела о наложении границ рассматриваются и в порядке гражданского судопроизводства.

Судебная практика
Так, вид судопроизводства по правилам которого осуществляется рассмотрение дел, касающихся случаев наложения границ земельных участков, зависит от того, кого истец указывает в своем исковом заявлении ответчиком и которые предъявляет требования.

Например, те споры, возникающие в связи с наложением границ земельных участков, рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства, когда в качестве ответчиков привлекаются как соответствующий местный совет, так и собственник земельного участка, границы которого накладываются с границами истца. Поскольку в таком случае отношения теряют сугубо публично-правовой характер. Например, в деле №2-372 / 11 в суд подан иск Лица 1 до Лица 2, Корецкой городского совета, ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» о признании государственного акта недействительным. Или в деле №309 / 1199/13-ц в суд подан иск Лица 1 до Лица 2, Сокирницкий городского совета, Управление Госземагентства в Хустском районе о признании государственного акта на право собственности на земельный участок частично недействительным и устранения нарушений прав собственника. Другой пример, в делу № 372/6016/13-ц в суд подан иск Лица 1 до Лицо 2, Лицо 3, Подгорцевского сельского совета Обуховского района Киевской области об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем признания недействительными государственных актов. То есть, в указанных случаях ответчиками по делам являются собственники смежных земельных участков, границы которых накладываются, и органы местного самоуправления, а требования касаются признания недействительными государственных актов и защиты нарушенного права.

В то же время, когда лица обращались в суд с требованиями только к субъекту властных полномочий - местного совета, то такие дела по правилам подсудности рассматривались административными судами. Например, в делу № второй-39 в суд подан иск Лица 1 до Кореизского поселкового совета о признании неправомерным решения субъекта властных полномочий и делу № второй-44/11 в суд подан иск Лица 1 до Мариупольского городского совета о признании частично недействительным решения соответствующего совета. С решений видно, что по таким делам владельцы смежных земельных участков привлекались к судебному разбирательству в качестве третьих лиц.

Стоит отметить, что при рассмотрении дел по искам к органам исполнительной власти или органов местного самоуправления в случае несогласия с их решениями по вопросам, отнесенным в области земельных отношений к их компетенции, суд при наличии оснований для удовлетворения иска признает решение такого органа недействительным, руководствуясь статьей 155 ЗК Украины. В этой норме указано, что в случае издания органом исполнительной власти или органом местного самоуправления акта, которым нарушаются права человека по владению, пользованию или распоряжению принадлежащим ему земельным участком, такой акт признается недействительным и обязывает его в зависимости от характера спора выполнить определенные действия, предусмотренные его компетенцией (или не совершать или прекратить их), в защиту нарушенного права, как этого требует законодательство, или предоставляет право истцу совершить определенные действия для устранения нарушений его права.

Как устранить проблему?
Однозначно, «многоэтажность» земельных участков - или это техническая ошибка регистратора или недобросовестная работа землеустроительных организаций - явление негативное, которое не позволяет лицу пользоваться своей собственностью полноценно. Такому лицу для реализации своих законных прав необходимо сначала их защитить или в судебном или во внесудебном порядке. В зависимости от выбранного варианта, общие расходы от этой процедуры могут быть меньше или больше.

Конфликты смежных землевладельцев не единичны и, к сожалению, нет ни одной нормы закона, урегулировала бы решение этого вопроса без нарушения прав всех землевладельцев и землепользователей. Как бороться с этой проблемой на уровне государства? Однозначно, что процедура регистрации сведений о земельном участке в Государственном земельном кадастре, присвоение ей отдельного кадастрового номера и отображения информации в публичной кадастровой карте должна быть реформирована, а процедура договорного урегулирования неточностей между владельцами четко урегулирована в Законе Украины «О Государственном земельном кадастре» или отдельном нормативно-правовом акте.

По нашему мнению, еще одним из способов решения проблемы - осуществление мониторинга уже имеющихся земельных участков в Государственном земельном кадастре на предмет их соответствия фактическим границам, чтобы регистрируя надели смежных землепользователей, их права не нарушались.

Похожие

Комментарии