Арсенал покупателей жилья добавляет статус финансового кредитора

С недавним изменением в Кодексе о несостоятельности и банкротстве 2016 года (IBC), вступившем в силу 6 июня 2018 года, статус покупателей жилья, которые являются распорядителями проекта недвижимости, повышен до финансовых кредиторов, что позволяет им инициировать процесс урегулирования несостоятельности корпорации (CIRP). ) против неплатежеспособных строителей. До внесения этой поправки у участника проекта по недвижимости, который хотел возбудить иск против неплательщика, были следующие варианты:

• Адитья Дуа
  Старший научный сотрудник
  SNG & Partners

  Ответчик может обратиться в гражданский суд и подать иск о судебном запрете, возмещении убытков или возмещении уплаченной суммы и процентов в отношении несостоятельного застройщика. Ответчик также может инициировать уголовное преследование путем подачи уголовной жалобы в соответствии с положениями Уголовного кодекса Индии 1860 года за мошенничество и нарушение контракта.

• В соответствии с Законом о защите прав потребителей 1986 года покупатели жилья считаются потребителями, если жилье приобретается для их собственного использования, а не для каких-либо коммерческих целей, что позволяет покупателям жилья обращаться на форумы потребителей, чтобы подать в суд на застройщика за недостаток услуг в соответствии с соглашением. между покупателем дома и застройщиком.
• Покупатель жилья может обратиться в Комиссию по конкуренции Индии против строителя, воспользовавшись чрезмерным преимуществом его доминирующего положения в ущерб покупателю жилья.
• В соответствии с разделом 31 Закона о недвижимости (регулирование и развитие) 2016 года домовладелец / арендатор может подать жалобу в орган регулирования недвижимости, когда застройщик дает ложные обещания покупателю дома и не выполняет свои установленные законом обязательства.

Когда МБК был введен в мае 2016 года, покупатели жилья не были признаны в качестве кредиторов, поэтому они не могли инициировать CIRP или входить в состав комитета кредиторов (CoC), и им не было предоставлено преимущество для погашения их взносов в случае ликвидация. Судебные органы и апелляционный трибунал в своих постановлениях не приняли просьбы домовладельцев о начале CIRP, поскольку они не квалифицировались в качестве финансовых кредиторов или операционных кредиторов.

Совет по вопросам несостоятельности и банкротства Индии в уведомлении от 16 августа 2017 года разрешил кредиторам, не являющимся финансовыми и операционными кредиторами, подавать претензии специалисту по временному урегулированию в форме F.

Сатиш Ананд Шарма
Старший научный сотрудник
SNG & Partners

Поправка 2018 года оказала значительное облегчение покупателям жилья, признав сумму, полученную от арендатора в рамках проекта по недвижимости, как имеющую коммерческий эффект в качестве заимствования и, следовательно, в качестве финансового долга.

Несмотря на то, что заинтересованные стороны приветствовали эту поправку, она вызывает определенные практические проблемы. Право инициировать CIRP было предоставлено покупателям жилья, но соответствующее событие для вызова CIRP не было разъяснено в IBC. Хотя IBC прямо определяет «дефолт» в отношении долга, это определение не будет применимо в случае соучастника.

Кроме того, поправка уполномочивает уполномоченного быть частью CoC. Это может стать проблемой с точки зрения других финансовых кредиторов (таких как банки и другие кредиторы), поскольку параметры, по которым такие кредиторы принимают решения, могут значительно отличаться от параметров, по которым будут принимать решения покупатели жилья. В оперативном плане также может быть трудно работать, когда будет задействовано много покупателей жилья, а покупатели жилья и другие члены CoC могут оказаться в тупике. С точки зрения покупателей жилья, это обеспечит большую прозрачность CIRP.

Несмотря на то, что поправка повысила статус распределителей финансовых кредиторов, в ней не уточняется, будут ли они рассматриваться в качестве обеспеченных или необеспеченных кредиторов в случае ликвидации. Финансовые кредиторы, как обеспеченные, так и необеспеченные, имеют равные права в утверждении плана урегулирования, но если корпоративный должник ликвидируется, взносы выплачиваются в соответствии с механизмом водопада согласно разделу 53 МДС, что ставит обеспеченных кредиторов выше чем необеспеченные кредиторы. Таким образом, крайне важно указать, будут ли распределенные лица считаться обеспеченными или необеспеченными кредиторами в рамках МДС.

Поправка включает в себя делегатов проектов недвижимости как для коммерческих, так и для жилых целей. Не делается различий между недвижимостью для личного пользования и коммерческими целями. Поскольку цель поправки заключалась в том, чтобы обеспечить защиту покупателей жилья, в идеале она должна была бы провести различие в отношении конечного использования проекта недвижимости, как это предусмотрено в Законе о защите прав потребителей.

Поправка является долгожданным шагом в отношении статуса покупателей жилья в рамках МДС. Однако ожидается, что он столкнется с определенными первоначальными практическими препятствиями при его реализации.

SNG & Partners имеет офисы в Дели, Мумбаи и Сингапуре. Адитья Викрам Дуа - старший юрист. Сатиш Ананд Шарма - старший юрист и квалифицированный специалист по вопросам несостоятельности.

Похожие